业内人士分析

Grant Fitzgerald

Independent Property Services（IPS）公司，区域经理

1.您是如何看待柬埔寨去年的房地产租赁市场？决定性的因素是什么？

2017年一整年，柬埔寨的租赁市场在住宅领域和商业地产领域的表现都非常强劲。我想说的是，市场的决定性特征是所有领域的竞争都在持续加剧。

在住宅领域，今年的新公寓大楼和共管公寓都在投产运营。我们已经注意到，许多这样的建筑的定价比过去要“更聪明”，因为现在房东们已经更加意识到潜在租户拥有大量的选择，所以相应地调整了定价和服务。

竞争的加剧使得价格普遍走低，在租赁的时间上和一些其他的条件也变得十分灵活。翻新公寓和独立公寓出现了最大的价格调整，因为现在它们的价格普遍在每月500美元到900美元之间，而且给租户提供的是全新公寓楼，并拥有游泳池和健身房。

商业地产领域的入住率仍然非常高，其保持在80%到90%的入住率。同样，与住宅领域类似，我们注意到它在定价和租赁时间和其他条件方面也具有了更大的灵活性。竞争的加剧促使房东们重新审视他们的定价。而且很明显，他们现在看到了降低租金的好处——降低租金可以快速使房子住满。一座空房子是赚不到钱的，那些没有适应市场环境的人只能苦苦挣扎前行。

2.2018年，柬埔寨房地产租赁市场具有什么优势和劣势？

近年来，柬埔寨房地产市场最大的优势之一就是吸引外国投资者的能力。尤其是在过去5年里，从大型开发商到单一公寓单元的买家，外国投资者在这个行业的快速发展中扮演了重要角色。

世界上的任何国家在全国大选期间，市场行情会变得十分有趣，柬埔寨亦是如此。从过去的大选情况来看，无论是国内还是国外的买家和卖家都采取了观望的态度，这种情况甚至可以持续到大选的后六个月。

令人惊讶的是，进入2018年以来，这个市场已经相当强劲了。所有人都预测经济将出现显著减缓，但租赁市场却在持续活跃。国外投资者像小溪一样，持续而稳定的源源不断的涌入国内租赁市场。

尽管持续增长的状况在接近全国大选的时候不可避免地会慢下来。但是到目前为止，2018年柬埔寨的房地产市场已经要比预期好的太多太多。

2018年还将看到更多关于“供应因素”冲击了市场的探讨。在过去的两年里，共管公寓和公寓楼的过度供给使得市场疲软这一状况一直被人们所津津乐道。

已经看到，2017年的公寓销量出现大幅放缓，这一趋势还会持续到2018年。受打击最严重的将是高端市场的开发项目，对于那些对外国市场没有渠道或渠道有限的项目，它们只能依赖于那些对供应过剩心存警惕并且暂时失去购买欲望的本地买家上。

Ross Wheble

莱坊柬埔寨全国经理

1.您是如何看待柬埔寨去年的房地产租赁市场？决定性的因素是什么？

在分析2017年的金边租赁指数时，住宅租金的表现与商业租金相比有明显的逆转。在住宅方面，我们开始看到市场从房东市场转移到租户市场，租金在2017年下半年小幅下降。与此相反，随着交易广场和其他办公大楼的建成，商业租金继续创下年度同比增幅纪录。

2.2018年，柬埔寨房地产租赁市场具有什么优势和劣势？

由于今年将有相当可观数量的共管公寓单元完工，我们相信2017年的趋势将持续到2018年。从中期来看，这将对整体经济产生有益的“连带效应”，有助于降低柬埔寨的生活成本，使其与邻国和城市相比更具竞争力。

在2018年，写字楼租金预计将保持相对平稳。同时，所有人都在急切地等待今年“永旺商场2”的开业，届时看到的预先承诺的空间水平，以及这可能对金边的零售租赁业务产生何种影响，将是一件有趣的事情。

Sorn Seap

Key Real Estate 公司，创始人兼首席执行官

1.您是如何看待柬埔寨去年的房地产租赁市场？决定性的因素是什么？

森速区的邻区堆谷区，房地产市场也在增长，这不仅是因为许多混合用途住宅的开发，它具备良好的实用性以及观赏性。此外，还因为这个区的位置处于高度发达地区和新开发地区之间。

森速区和堆谷区的房屋租金都有所上涨。由于许多闲置的住宅用地转为商业用地，森速区的租金仍较高。在像莲湖市场（Phsar Boeung Chhouk）和绿湖市场（Phsar Boeung Baitong），或者蒙乐提路区域，或者新金边地区的商业地段，租金可达到每月600美元至1300美元之间。

2.2018年，柬埔寨房地产租赁市场具有什么优势和劣势？

就像前几年一样，今年的租赁交易依赖于一个特定地区和整个国家的经济增长的强劲和稳定程度。

像万景岗1分区（BKK1）这样的发达地区的租金上涨的速度比那些新兴地区要慢。除了一些商用物业，大部分租赁物业确实是这样的。

以此同时，酒店式公寓的租金也很难提高，即使需求有所增加。这主要是因为公寓与类似物业出现供应过剩的情况。同样的道理也适用于办公空间，其租赁价格似乎也并不景气。

但在金边郊区的新兴地区，商业地产和住宅地产的租金都有大幅上涨的可能性。然而，就像过去一样，它仍然依赖于诸多因素例如：经济活动、投资者、收益和人员流入等。政治稳定也很重要，因为它对经济增长、稳定和投资流动起关键作用。

至于金边租赁业务的最佳位置，森速区仍然处于领先地位。许多物业如联排别墅小区、工厂、公寓、购物中心等等新开发项目的出现，推动了租金的上涨。例如，该地区的一个店屋每月租金在1000美元到2000美元之间，远远高于其他地区。并且该地区人口众多，需求也很高。

水净华区也是房屋租赁业务的好地方，但由于许多大型项目仍在建设中。它的全部潜力还有待实现。

金边南部也在努力追赶其他城市，主要项目包括新机场、住宅开发和基础设施建设。然而，就目前而言，大多数房地产交易仅限于土地买卖。

Crispian Knowles

Seaps公司，经理

1.您是如何看待柬埔寨去年的房地产租赁市场？决定性的因素是什么？

2017年的租赁服务需求主要来自移民者、短期逗留的外国人和游客。房屋库存和客户都很充足，但它成为了一个由“库存”供应的租赁市场。由于公寓价格的下降，公寓供应过剩，导致租金下降。

2.2018年，柬埔寨房地产租赁市场具有什么优势和劣势？

Crispian 警告说：“2018年，当一些重要的共管公寓项目完工时，租赁市场将面临着很大压力。此外，这些共管公寓单元的出现将给现有的酒店式公寓库存增加竞争压力，因为那些投资者将竭力出租他们的公寓，此举还将压低整体的租金。