5月底的一天，秦皇岛一场地产发布会上，我碰见了杨胜（化名）。当地的豪宅项目还不算多，加上这里是京津冀所剩无几的价值洼地，这次开盘吸引了上千名看房者。

杨胜掐着点走进会场，难得找到一个空座。

“这里可以坐吗？”杨胜问我。

“有个朋友出去了，你可以先坐会儿。”我说。

杨胜，40岁出头，上身挂着宽松的T恤，挎着一个袋子，比起前一排西装革履与销售经理熟络打招呼的人们，杨胜其貌不扬，像一个刚刚逛完菜市场的大叔。会场闪光灯照耀下的精致与粗糙形成鲜明对比，如果不聊，还真看不出杨胜是个搞房地产的。销售经理透露过，项目90%的意向客户都是个体经营者。杨胜以前一直做地产开发，现在也倒腾二手房。

“觉得这个项目怎么样？”我问。“目前秦皇岛豪宅项目也就1.2万元/平方米到1.3万元/平方米，这个项目明天开盘价格应该差不了多少，比起北京和石家庄的项目来说太便宜了。”杨胜预测。

“秦皇岛去年两次限购，你们有（购房）资格吗？”我追问。

“限购，我们有办法化解。”原来，杨胜不仅是传统意义上的地产人，还是一个有10年经验的职业炒房人。这次开盘，他和同伙来了20多个人，“每人肯定不止买一套”是杨胜能够最大限度透露的信息，明天，他们将和开发商有一场谈判。现有价格、预期价值、抛售周期就是他们炒房的三个基本逻辑点。

“调控政策无非就是各个击破”

第二天，楼盘真实的价格比杨胜的预期高了大概5000元/平方米，一套120平方米户型的房子大概需要200万元，如果按照他说的这个团每个人不止一套的说法，假设按人均两套算，这个炒房团此次能够为开发商带来的资金是至少是8000万元。

常规的排卡认购正在进行，意向者需要到当地指定银行存款5万元方可认购。只要双方谈判价格比较适中，对于杨胜和开发商来说是一个双赢的事情。

“价格比你预期的要高，你们认购了吗？”我发信息给杨胜。

“还没有，价格有点高了，做五年长线的还可以，短线不好做。”无法判断杨胜此时的情绪是犹豫还是决绝。

不过可以确定的是，价格和抛售周期是杨胜他们优先考虑的要素，限购限贷则不是最重要的。秦皇岛去年4月15日和5月15日两次限购，本地人限购两套，外地人限购一套，前提是需提供连续12个月的社保或纳税证明。在杨胜看来，限购政策很好解决，他们最常用的方法是请本地人“代持”，代持者管这个叫“背户”。

杨胜的套路是安排适当的好处费给代持者。但是，他有一个始终笑而不语的环节，即“如何保证代持者不变卦”，杨胜称其为“风控”。他说，“和代持者签协议太表面化，我们也不会使用非法手段，这是我们最核心的环节。我们有办法让他们最后不想要房子。”

杨胜不愿过多透露细节，但成都一名操盘10多年的房地产人士曾向我透露过其帮助无购房资格者顺利买到二手房的方法，“买家全款支付给房主，房主再将手中的二手房抵押给买家，并将房屋委托人填写为买家信任的亲戚朋友，等到缴满一定期限社保之后直接交易。”这个方法套用在炒房团购买新房上来，就是让代持者签订房屋抵押协议和借款协议。

除此之外，杨胜对市场上用资金杠杆的炒房者表现得嗤之以鼻，目前市场上有几种避开限贷的操作方式，一种是项目开盘前缴纳认购金或者首付款后，将房子的交易权全权交给中介机构，短期内等下一个接盘者进来好赚取差价；另一种是通过支付多张信用卡额度来筹钱。和杨胜一起玩的这帮人，多数是中小企业主，且炒房年限超过10年，他们主要依靠自有资金。他开玩笑道，“市场上的钱还是太多了，货币超发。”

回归到秦皇岛，这个城市虽然实施限购，但尚未出台限售政策，这对于炒房团来说是个短线操作的好机会，不过突然高于预期5000元/平方米的价格，还是让他们犹豫了。

“还考虑这个项目吗？”我问杨胜。

“考虑。”杨胜说。

“感觉你们要撤了。”我调侃。

“还不如去广州深圳那边，惠州也不错。”杨胜发了一个哈哈大笑的表情难掩惋惜。他看好粤港澳大湾区总体规划出台前的黄金时段。规划出台后，国家是否也会像对待雄安和海南那样立即出台楼市调控政策，是他们抱有幻想的地方。

“去什么丹东，到柬埔寨去赌一把”

杨胜他们像嗅觉敏锐的狮子，稍有风吹草动，稍许判断后便冲过去。限购未限售城市是他们操作短线的首选。杨胜所谓的短线，其实就是抛售周期，如果价格合适，抛售周期太长的话，他们也不考虑。

“既然你们能破解限购的话，为什么不去白沟，被称为副首都的雄安新区周边可是未来可期啊？”我表达了自己的疑惑。去年6月17日，雄安新区成立两个月后，白沟限购，外地人必须缴纳3年社保。

“你说的对，雄安周边的20多个镇投资机会都很大，但是投资周期太长，要是想进去我们也能进去。”杨胜表示不太愿意去。

长线投资造成的资金沉淀是炒房者不愿看到的结果，两次去过雄安新区，其目前的状态是容城建设焕然一新，尤其是央企一条街，但雄县和安新的街道还比较陈旧杂乱。杨胜对此不无思量，除了紧邻利好城市的三四线城市，杨胜和他的团队的投资法则大多遵循“围着一二线城市，避开三四线城市”。

5月初，毗邻朝鲜的丹东房价急速升温，浩浩荡荡的炒房团随即进入，5月14日，丹东新房限售且首付比例不低于50%，彼时的杨胜还沉醉在海南的阳光与海风中，在他看来，在考虑区域价值的问题上，也需要一点政治智慧，他不看好丹东的理由不仅仅是因为那是一个四线小城，更重要的是，他认为“对面是个不确定性很大的国家。”

杨胜一边跟我聊天，一遍筹划着去柬埔寨的实地考察。“柬埔寨是美元国家，90%的开发商都是中国人”，这是杨胜颇为津津乐道的一个考察理由，“当然还有其他很多利好原因。”

由于柬埔寨也在“一带一路”建设带上，有驻泰国的开发商朋友告诉我，近几年国内过去的开发商蜂拥而至，并不是慢慢发展起来。他说，“到柬埔寨投资只能是赌一把，柬埔寨是美元国家，游客都用美元交易，但是一旦交易上升，这个国家的美元储备够不够会是个问题。

另外，中国人到柬埔寨投资大概有三四年了，前两年是广州等南方地区的人为主，近一年来北京等北方地区的人也开始去了，大家过去的一个重要原因是那里租金回报率高，租金回报率高的原因则是近几年我国诸多劳动密集型产业转移过去后，企业管理层租房需求大，但是现在开发商蜂拥而至后，租金会不会继续坚挺，也是个问题。”

炒房团的短线投资抓的是短暂的利好机会与升值空间，杨胜或许也看到了这些风险，但投资毕竟是短暂的，风险发生前撤出就是安全。

只要同行的哥们儿定好时间，杨胜他们随时出发。可见，秦皇岛项目的20多个人在他联络的庞大炒房团队中，数量微乎其微，他在全国大部分省会都有朋友，而后者是提供一手信息并一道分羹的人们。

“投资失手过吗？”我问杨胜。

“刚开始的时候有，近几年没有了。”杨胜比较淡定。

“当初为什么会干起炒房这个事？”我好奇。

“当时也是有师傅带着，慢慢就会了。”杨胜回忆。说起师傅，杨胜想起了被称为“中国炒房第一人”的欧神，他评价欧神到“现在只会忽悠赚会员的钱，会员也多是入门级别，业内（炒房团）已经很少仰慕他了，一线操作是最重要的”。