看透这三点，你会打消在柬埔寨买房的念头

前阵子来金边考察了一番，本来是想来看看这边房产项目投资，但真正看了之后，发现了一些表象之下深层次的东西，很多东西都不像外面说的那么好，也不像很多房产投资媒体说的那么好，我主要总结了以下三点，耐心看下去，有不同意见之处，欢迎留言指出或讨论。
1、现在投资柬埔寨≠投资改革开放初期的中国
柬埔寨，中国人去旅游都不好意思发朋友圈的国家，这两年却有大批中国人在这里买房置业。一位在柬埔寨赌场工作的华人告诉我：“这两年，柬埔寨80%的房子是中国人买去的”。见过中国人在柬埔寨买房的情形，连赌场的人都觉得不可思议，“原来柬埔寨最大的赌场并不在赌桌上，而是在房地产”。除了性质和赌场相同，柬埔寨的楼市还有一点和赌场相同的是，背后都是中国资本的推波助澜。柬埔寨房产投资，从一开始，就是中国开发商出口转内销的把戏。国内那些知名的开发商，在柬埔寨以低价拿到土地，然后按照中国人的口味来盖房子，所以，你在柬埔寨看到的房产广告，中文的文案都写得相当出色，紧抓中国人的痛点，而配套的英文、法文、高棉文则敷衍得多。很显然，开发商对于当地人的购买能力并没多少信心。柬埔寨是全球最穷的国家之一，也是最腐败的国家之一。人均GDP刚刚达到1200美元，直到今天，全国还有至少20%的人是文盲，35%的人处在贫困线下，一天能支配的金额不足1美元。

就是这样一个穷地方，能忽悠到那么多中国人前来买房，靠的是什么？靠的是开发商们把柬埔寨每年6%以上的GDP增长、人均年龄只有20几岁的人口红利摆出来，告诉你：“柬埔寨将会是下一个泰国，金边就是下一个曼谷”。很多人一听，哇，刚刚开始改革开放的柬埔寨真的商机无限啊，而且最重要的是，房子巨便宜啊，50万就可以在这里买一套，相当于北上广深的一间厕所。并且开发商还会告诉你，柬埔寨的回报率高达10%哦，搏一搏，15%都没问题哦，“现在投资柬埔寨，就是投资改革开放初期的中国”。但，真的如此吗？

2、柬埔寨命中注定发展不起来

2012年，柬埔寨首都金边还只有零零星星十几座20层以上的高楼，但到如今，高楼大厦已经超过了100座；过去，这里一到夜晚就只有稀稀疏疏的灯光，如今，这里灯火通明，夜生活多姿多彩；金边似乎发生了翻天覆地的变化。唯一没有变的是：这里依然是东南亚毒品、人口贩卖的中心，这里的政权依然腐败独裁。不要看柬埔寨的外观发生了多大的变化，GDP每年增长了多少——这里命中注定发展不起来。

首先我们看开发商们吹得最多的柬埔寨GDP增速，确实，和自己相比，柬埔寨这些年的经济发展得不错，每年以6%以上的速度增长，但是放在整个东南亚，放在和中国相比起来，就能看出，柬埔寨巨大的差距。和越南相比，柬埔寨的GDP总量差11倍，和菲律宾相比差17倍，和马来西亚比差18倍，和泰国比差21倍，和中国相比，呵呵，差616倍。这么一个经济跟非洲穷国差不多的国家，想要在短期内发展壮大，靠什么呢？柬埔寨有什么优势产业吗？没有，这个国家的工业系统不值一提，经济的四大支柱为旅游业、制衣业、建筑业和农业。

再说经常提的人口红利，其实这才是柬埔寨最大的坑。是的，柬埔寨是一个年轻的国家，人均年龄不到30岁，这么年轻的国民，难道不是创造经济奇迹的基础吗？呵呵，就算柬埔寨人民再年轻，现在也不过1500多万人，劳动人口算你有1000万，来几个富士康你能承受得住吗？更坑的是，柬埔寨人的勤劳程度，对改善生活的欲望，和中国人相比，差太多了。这里的人穷，不仅仅是物质上的穷，更是思维上的穷。因为世代贫穷，受教育程度太低，很多人一辈子都没有摆脱贫穷的想法，得过且过，更不要说去行动和冒风险。

柬埔寨人都信佛，而且信的是“小乘佛教”，这种宗教告诉你，你今生的苦，都是前世的孽，所以不要反抗，要好好忍受，这样还清了孽，下辈子就能过得更好。可以说柬埔寨人的性格，和他们信仰的宗教有很大关系。所以在那个特殊的年代，只有柬埔寨发生了“红色高棉”这样极端的事件，与柬埔寨人的性格很有关系。还有一点坑的是柬埔寨的政府，这个在全球清廉指数排名垫底的国家，从上到下坍塌式的腐败，给这个国家的经济发展蒙上巨大阴影。首相洪森把持朝政几十年，他的家族成为柬埔寨名副其实的首富，社会贫富差距巨大，有钱人可以声色犬马，花几百美元就能买到贫困人家幼女的贞洁，而穷人家住在简易的吊脚楼上，为还债不得不将女儿推入火坑。

3、把你卖了你还要帮忙数钱

综上所述，柬埔寨命中注定不可能在短期内发展起来，更不要说成为下一个泰国，金边成为下一个上海、深圳了。现在所有关于柬埔寨未来发展的文章，全都是中国开发商的造势，他们的目的只有一个，骗你去柬埔寨买房。柬埔寨的楼市，就是一个“击鼓传花”的游戏，开发商从政府那里低价拿到土地，盖起楼盘，传出第一棒，吸引来炒房团接盘，经过一轮抬价后又传出第二棒，轮到了散客接盘……开发商的如意算盘是，只要一直有人接盘，这个游戏就能一直玩下去，就算传过几轮之后玩不下去了，钱也早就收回来了，柬埔寨的房子管你们是自住还是拿来开赌场还是空置着，跟他们无关。

投资房产，尤其是海外房产，你要从宏观、中观、微观三个层面去看。宏观看这个国家的政治形态，动不动就没收私有财产的，不能投。然后是宏观经济、房地产政策和汇率，都要考虑进去。中观看你的投资目的，是想抄底还是长期持有，是炒楼花还是快进快出，如果你是想快进快出，那么柬埔寨你可以赌一把，看“击鼓传花”的最后一棒能不能交出去。但风险极高。

微观看具体房源的挑选，产权是否真实，交易是否安全，周边的人口规模和变化趋势、收入水平、交通情况等等。柬埔寨这样人口净流入少、收入低、基建不完善的国家，首都金边除了毒贩、赌徒、红灯区，还有什么？你哪来的把握，可以把柬埔寨的房子高位套现出去？这几年大兴土木，柬埔寨的酒店民宿早已过剩，甩不出去你能租给谁？到时候每年还要交托管费、房地产税、物业费，你哭都来不及。所以说，去柬埔寨买房，就是把你卖了你还得帮忙数钱。

写的很好，分析的也很好，我只是个农民，继续种菜
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z1x2c3 发表于 2019-1-19 15:47
写的很好，分析的也很好，我只是个农民，继续种菜

农业比房地产好
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高棉渣渣辉 发表于 2019-1-19 15:51
农业比房地产好

你也是菜农吗
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柬埔寨的房子没什么升值的空间！都是一些媒体炒出来的
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都是在找接盘的人，房地产都是炒出来的
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还下一个深圳呢，呵呵
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好多人都是请的托！什么半夜排队开盘，一群人疯抢房子，还有开盘几分钟售完，都是请的托
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而且这人口最多的是随时要跑的菜农，光西港这几百栋要给谁住，会不会建商看到开始骂我，
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z1x2c3 发表于 2019-1-19 15:54
你也是菜农吗

我没那么幸运
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