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后来的我们:不后悔!金边房产从2015年才开始...
2018-5-15 07:17| 发布者: 小编在线| 查看: 1885| 评论: 0|原作者: 世通君|来自: 世通海外投资
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摘要 : 先要提一个经济概念:人均GDP。在经济学界,人们更多地拿人均GDP作为划分经济发展阶段的重要指标。按照国际的经验,人均GDP超过1000美元,消费结构向发展型、享受型升级,过去的奢侈品将转化为居民的必需品。中国是 ...



先要提一个经济概念:人均GDP。在经济学界,人们更多地拿人均GDP作为划分经济发展阶段的重要指标。


依照国际的经验,人均GDP超过1000美元,消费结构向发展型、享受型升级,过去的奢侈品将转化为居民的必需品。


中国是在2003年达到这一水平。从那年后,中国人开始买房、买车,开始享受生活...而柬埔寨直到2015年才达到这一水平。


试想一下:未(hou)来(lai 的金边是不是在今天的中国发生过了?



1、公寓-对金边当地人算什么房子呢


房子有两重属性:一种投资、一种自住。不过金边的房子给人的感觉是自住太奢侈了,按投资属性相对当地人也太贵。


物依稀为贵,通常贵的东西都是满足少部分人的需求的,比如LV包包。金边房子贵的不是房屋质量,贵的是消费的地段和人群。


地段,作为柬埔寨首都,就那么巴掌大的地方, 却是全球第三大的人口净增加城市。人多地少,房价很容易涨起来的。


大家疑惑可能还是谁会是接盘侠?按当地人的消费水平,这么高房价是他们似乎永远都买不起的。


首先要搞清楚当地人是住什么样的房子呢?


排屋。作为在柬埔寨屹立多年的土著式建筑,排屋是曾是很多柬埔寨人理想的住宅。


排屋的单间面积其实非常的小,虽然看外表很大,但由于他的构造为前后细长型的独栋,进深长,宽度窄,所以单间面积并不大,但是由于它有多层,加起来总面积也就大了。


这种结构非常适合一家几代、家有多个孩子生活在一起,空间小,但里面有很多独立的空间。


在2011年前,这种排屋才是柬埔寨人的首选。当时的公寓很少,就是外国人常住金边也只能和柬埔寨人一样生活。


来柬埔寨的外国人也是做小本生意居多,他们来柬埔寨都是开餐厅,开建材店,开洁具,做家具,买瓷砖,很多生意人都需要租沿街的排屋做自己的店面。


但在2011年后,公寓开始兴起了。


2、公寓-对金边当地人算什么房子呢


2011年后柬埔寨开始有了高端投资客了。


柬埔寨经济传统的三驾马车(农业、轻纺、旅游)慢慢地加入建筑业。直到2015年,柬埔寨房地产和建筑业成为国民的支柱产业之一。


为什么会这样?柬埔寨人均GDP破了1000美金了。


2014年柬埔寨人家GDP破1000美金,2015年柬埔寨房地产开始起飞,本地人也开始建公寓。这时的公寓不仅有自住的概念,更有了投资的属性。


2003年中国人人均GDP破1000美金,开始买车、买房,但当时的消费水平也就那样,有车有房已经很引人侧目了。


而今天的金边的街景可能会让你觉得更夸张。


怎么这么穷的国家,包括劳斯莱斯等豪车会这么多!而且,明显缺少中低端轿车的过渡,就像金边市在低矮的排屋旁,总是伴着高耸入云的大厦一样,中高层建设比较少。


这就是金边的现状,贫富差距巨大,都统一在柬埔寨的苍穹之下。



3、谁是消费公寓的主角?


我们常识判断当地公寓的消费主力自然是当地人。


作为首都,有一些类似山西的土豪进京买房也是正常的。可是,在金边,外国人饰演了山西土豪的角色,其中最多的是中国人。


依据官方统计数据,单单中国人2009年是3万,2014年是8万,2016年已经达到10万,还不包括欧美国家,日本、韩国、泰国、越南等外国人长期居住在柬埔寨的人。


据统计金边的外国人有30万,其中常住人口至少6万多。


这么多外国人,你不可能想象他们(包括中国人)再住老式排屋吧!而到2018年底,金边将建成的公寓数量大约在1.5到1.8万套。预计,到2020年,总的公寓数量将超过30000套。


现在公寓的数量连老外都不能完全满足,何况当地精英和有钱人他们也要消费和投资...


关键是当地人已经达到了要开始买房的级别了(人均年收入1000美元),而且这些年金边的房价的涨幅也是有目共睹的,自然会吸引更多当地人提前消费买房。


即便是排屋,当地的土豪也不会放过。


在金边,世通海外有个朋友开发了一个小区的排屋,大概是300套。开盘那天一下子就卖掉了将近50多套。本地有钱人是一排一排的买排屋,结果,那天只来了 8个客户,带着现金买走了50多套。


而且,当地有有钱人很精明,排屋是只租不卖,哪怕是空着,他们也明白金边的土地会越来越值钱。




世通君总结:


整体说来,金边公寓是供不应求的。好地段的好公寓往往是被秒杀的。消费的主力主要是外国人。


排屋,是没有任何的配套设施和安保措施的,基本是当地人主要购买和出租的对象。相信随着柬埔寨经济的发展,当地人也会慢慢转向以公寓为主的消费结构。


对于投资金边房产,建议还是投资配套设施齐全的公寓,特别是核心区的公寓。根据国内的经验证明,越是核心区的、越是贵的房产涨幅都比便宜的房产更大。


2018年,离金边房产消费才3年而已,而柬埔寨GDP每年还在以7%左右速度增长,未来的柬埔寨还有很长的路要走,而,今天的你应该可以想象未来金边房地产市场的繁荣。


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