先要提一个经济概念：人均GDP。在经济学界，人们更多地拿人均GDP作为划分经济发展阶段的重要指标。

按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。

中国是在2003年达到这一水平。从那年后，中国人开始买房、买车,开始享受生活...而柬埔寨直到2015年才达到这一水平。

试想一下：未（hou）来（lai 的金边是不是在今天的中国发生过了？

1、公寓-对金边当地人算什么房子呢

房子有两重属性：一种投资、一种自住。不过金边的房子给人的感觉是自住太奢侈了，按投资属性相对当地人也太贵。

物依稀为贵，通常贵的东西都是满足少部分人的需求的，比如LV包包。金边房子贵的不是房屋质量，贵的是消费的地段和人群。

地段，作为柬埔寨首都，就那么巴掌大的地方， 却是全球第三大的人口净增加城市。人多地少，房价很容易涨起来的。

大家疑惑可能还是谁会是接盘侠？按当地人的消费水平，这么高房价是他们似乎永远都买不起的。

首先要搞清楚当地人是住什么样的房子呢？

排屋。作为在柬埔寨屹立多年的土著式建筑，排屋是曾是很多柬埔寨人理想的住宅。

排屋的单间面积其实非常的小，虽然看外表很大，但由于他的构造为前后细长型的独栋，进深长，宽度窄，所以单间面积并不大，但是由于它有多层，加起来总面积也就大了。

这种结构非常适合一家几代、家有多个孩子生活在一起，空间小，但里面有很多独立的空间。

在2011年前，这种排屋才是柬埔寨人的首选。当时的公寓很少，就是外国人常住金边也只能和柬埔寨人一样生活。

来柬埔寨的外国人也是做小本生意居多，他们来柬埔寨都是开餐厅，开建材店，开洁具，做家具，买瓷砖，很多生意人都需要租沿街的排屋做自己的店面。

但在2011年后，公寓开始兴起了。

2、公寓-对金边当地人算什么房子呢

2011年后柬埔寨开始有了高端投资客了。

柬埔寨经济传统的三驾马车（农业、轻纺、旅游）慢慢地加入建筑业。直到2015年，柬埔寨房地产和建筑业成为国民的支柱产业之一。

为什么会这样？柬埔寨人均GDP破了1000美金了。

2014年柬埔寨人家GDP破1000美金，2015年柬埔寨房地产开始起飞，本地人也开始建公寓。这时的公寓不仅有自住的概念，更有了投资的属性。

2003年中国人人均GDP破1000美金，开始买车、买房，但当时的消费水平也就那样，有车有房已经很引人侧目了。

而今天的金边的街景可能会让你觉得更夸张。

怎么这么穷的国家，包括劳斯莱斯等豪车会这么多！而且，明显缺少中低端轿车的过渡，就像金边市在低矮的排屋旁，总是伴着高耸入云的大厦一样，中高层建设比较少。

这就是金边的现状，贫富差距巨大，都统一在柬埔寨的苍穹之下。

3、谁是消费公寓的主角？

我们常识判断当地公寓的消费主力自然是当地人。

作为首都，有一些类似山西的土豪进京买房也是正常的。可是，在金边，外国人扮演了山西土豪的角色，其中最多的是中国人。

依据官方统计数据，单单中国人2009年是3万，2014年是8万，2016年已经达到10万，还不包括欧美国家，日本、韩国、泰国、越南等外国人长期居住在柬埔寨的人。

据统计金边的外国人有30万，其中常住人口至少6万多。

这么多外国人，你不可能想象他们（包括中国人）再住老式排屋吧！而到2018年底，金边将建成的公寓数量大约在1.5到1.8万套。预计，到2020年，总的公寓数量将超过30000套。

现在公寓的数量连老外都不能完全满足，何况当地精英和有钱人他们也要消费和投资...

关键是当地人已经达到了要开始买房的级别了（人均年收入1000美元），而且这些年金边的房价的涨幅也是有目共睹的，自然会吸引更多当地人提前消费买房。

即便是排屋，当地的土豪也不会放过。

在金边，世通海外有个朋友开发了一个小区的排屋，大概是300套。开盘那天一下子就卖掉了将近50多套。本地有钱人是一排一排的买排屋，结果，那天只来了 8个客户，带着现金买走了50多套。

而且，当地有有钱人很精明，排屋是只租不卖，哪怕是空着，他们也明白金边的土地会越来越值钱。

世通君总结：

整体说来，金边公寓是供不应求的。好地段的好公寓往往是被秒杀的。消费的主力主要是外国人。

排屋，是没有任何的配套设施和安保措施的，基本是当地人主要购买和出租的对象。相信随着柬埔寨经济的发展，当地人也会慢慢转向以公寓为主的消费结构。

对于投资金边房产，建议还是投资配套设施齐全的公寓，特别是核心区的公寓。根据国内的经验证明，越是核心区的、越是贵的房产涨幅都比便宜的房产更大。

2018年，离金边房产消费才3年而已，而柬埔寨GDP每年还在以7%左右速度增长，未来的柬埔寨还有很长的路要走，而，今天的你应该可以想象未来金边房地产市场的繁荣。